随着国内疫情趋于稳定，企业陆续复工复产，“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙的话题已从“面对突发疫情，企业当下的应对办法”探究，逐步转变为“宏观、产业经济未来走向”的探讨，希望帮助企业经营者在重新制定企业未来发展方针时梳理方向，认准大势，共建未来。
近日，“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙第9期的主题为“2020房地产何去何从”，探讨这一关系国计民生的重要产业。易居企业集团CEO丁祖昱为此次沙龙做了主题分享，丁祖昱认为今年二季度房地产市场如果能够回稳，从2018年下半年起的调整周期就结束了，接下来会开展新一轮的发展周期，量平价平，或者小幅波动，可能是下一轮房地产周期的主要特征。
华东师范大学世界经济学博士，目前还任上海市政协委员、中国房地产业协会常务理事、民建上海市委员会委员、国家住房和城乡建设部房地产市场监测专家等社会职务。
丁祖昱打造的第一个中国房地产数据库——CRIC系统，已经成为国内主要房地产开发企业和部分政府房地产主管部门决策判断的主要信息依据。每年主持编撰各类研究报告 200 余份，同时还主编了《中国房地产年鉴》等行业报告，先后主持编写了多个课题，为各级政府行政决策提供了专业依据。
以下为丁祖昱的演讲节选。
大家好，我是易居企业集团丁祖昱，今天非常高兴可以和各位一起聊聊房地产。
这次疫情起初对房地产影响非常大，今年2月份房地产几乎是停摆的。售楼处关了，中介门店关了，现场施工场地也都关掉了，所以今年2月份房地产其实和很多行业一样，都完全是停止掉的。
但3月中旬开始，整个房地产的恢复速度非常快，这也出乎了我的意料。特别是3月中旬，我看到全球疫情二次爆发，对房地产短期走势略有悲观的时候，没想到房地产短期走势非常给力，4月份百强房企的销售业绩略微超过了去年的同期水平。
中央对房地产的政策环境没有放松过
从政策大环境看，中央到目前为止，对房地产的口径是没有放松过的，政治局会议强调，“不把房地产作为短期拉动经济的手段”。
相对来说，地方房地产政策比较宽松，这和地方政府最近几个月财政收入大幅度下降有密切关系。一是预售方面，可以提前卖房了；第二是土地出让方面，可以延期、可以提前销售。地方很多压箱底的好地块推出来了，对开发商吸引力非常大。另外限购、限价的政策也有所放松。
对房地产市场来说，最实际的政策是金融政策，但金融目前还没有向房地产放水，继续延续去年6月份以来收紧的相关政策。
3月份市场已开始稳步复苏，将开启新一轮发展周期
从宏观数据来看，2月份市场出现断崖式下跌，3月份开始稳步复苏。
大家可以看到今年一季度的销售数据是近20年来第一次负30%以上，房地产开发投资增速也是负10%以上。大家都知道前两年房地产开发增速两位数增长，房地产对GDP的拉动很明显，但是今年一季度房地产变成拖后腿的了，对经济影响比较大。
房地产过去有3年一个周期的说法，这次的周期到底走多长，我觉得调整周期差不多该走完了，调整实际是从2018年下半年开始的，但是2019年3、4、5月份又出现了小阳春， 6月份之后市场又迅速调整。
我们认为去年的“小阳春”只是一个反弹，没有改变整个调整的大趋势，但今年疫情趋势出现了这样的情况，二季度如果能够回稳，我们就认为调整周期结束了。接下来会开展新一轮发展周期，新一轮发展周期会和过去发生改变，过去调整完是量升价涨，走一波行情。现在是量下了一个小台阶之后，价可能也是平，量平价平，或者小幅波动，可能是下一轮房地产周期的主要特征。
目前成交量上面也恢复到去年月均水平的80%左右了，4月份环比上升了8%，同比的降幅也收窄至26%。
从土地情况来看，最近一段时间土地供应速度明显加快，土地供应的热度也创年内新高。
房企销售增速开始转正，拿地积极性也在回升
国内20强房企中有11家房企4月份业绩同比提升，说明最近房企都在抓紧卖房，这个动作是对的，抓紧卖房、抓紧回款，可以换筹码。现在房企卖房之后拿地，原因和手上资金、销售回款的短期判断都有关系。
企业认为短期货币整体会放水，水也一定会流到房地产，这块我们先打个问号，因为目前为止中央口径没有松动。
融资角度来说，海外债4月份继续暂停，如果海外融资继续暂停的话，房企的压力会逐步加大。
中期来看房地产仍存较大压力
对行业的展望，我认为短期内风险还是很大，虽然最近房地产复苏的速度很快，原因是什么呢？
实际上，每一次危机都会抑制消费，为了防止经济进一步下探，肯定是希望省钱。但房地产和普通消费不一样，大家不会认为买房是消费，而是认为买房是储蓄，甚至是抵制通胀的手段，所以这个时候买房能被有购房能力的人接受。
疫情也让有些人感觉到家里小了，天天宅在家里，改善性需求出来了，我们发现这段时间改善型的中高端购房需求明显快速上升，但刚需受到较大影响。很多远郊的项目目前销售情况并不妙。因此，至少短期内对中高端住宅不用太悲观。
从中期来看，我认为房地产压力是蛮大的。这次疫情是全球性疫情，必然对全球经济产生影响，中国不可能独善其身，房地产也避免不了。
从行业规模上来说，我觉得乐观一点的话，全年销售面积掉个5%-10%。如果掉5%，对销售额几乎没有影响，还是可以保持和去年16万亿基本等同的情况；如果悲观的话，掉15%，这个影响就比较大了，销售额也要掉10%左右，现在销售也有明显分化情况。
房地产行业面临的三大风险
另外还有几个风险单独列出来和大家分享一下。
01行业规模碰到天花板的问题
过去销售面积没有再增长，所以我觉得行业规模肯定碰到了天花板。2016年达到小高峰之后，出生人口都在下降，结婚人口也在下降，会影响购房的刚需。
02政策大环境
影响房地产最大的政策是金融政策，“房住不炒”变为国策后，金融政策对房地产大放水的可能性比较小。
03全球的问题
全球经济黑天鹅之后总会影响到国内，我觉得对房地产来讲基本面也好，短期的黑天鹅也好，再加上金融政策也好，还是构筑了一些压力。
当然对房企来说，今年因为疫情来得早，1月份疫情就发生了，房企来不及花钱。现在我认为要控制成本，升级产品，考虑今年改善性需求中高端项目的这些产品。
整体来讲，我对房地产没有太过于悲观，至少我觉得疫情之后，房地产还算比较坚挺，特别是地方政府需要房地产，老百姓也需要房地产作为压舱石。作为一个房地产从业者，虽然房地产规模到了天花板，也许价格有下调空间，但还是希望房地产行业不断向好。
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